房地产日渐趋冷 筹谋转型已迫在眉睫_包头新闻网

房地产日渐趋冷 筹谋转型已迫在眉睫

责任编辑:     发布时间:2018-05-15     访问数量:152

房地产日渐趋冷 筹谋转型已迫在眉睫

  “整个房地产行业出现衰退和下行,源于客户对地产信心的丧失。”近日,新宝龙集团董事罗盛文在接受《中国房地产金融》专访时表示,从整体行业来看,地产的黄金时代的确已经过去,宏观局势正在倒逼各大房企不得不进行内部的结构转型和调整。

  有意思的是,房地产趋冷的大背景之下,专注于地铁轨道物业的新宝龙集团,其受到的行业性波及几乎可以忽略不计。在不少业内人士看来,这家公司似乎更像是房地产细分领域内的一位典型的先行者。

  特色地产的幸运

  新宝龙集团创建于2005年,总部位于重庆,是国内唯一一家专业从事轨道物业开发的房地产公司兼并轨道物业O2O生活服务供应商。与普通民众熟知的住宅、商业开发商不同,这家企业的业务则以地铁上盖物业和围绕轨道物业开发为主,并且涉足轨道物业管理和商业运营管理等衍生业务。

  公司董事罗盛文坦言,正是得益于公司主营的特色轨道物业,才得以在房产寒潮中受到较小的行业性波及。对方介绍,截至目前,公司除了一小部分业务涉足文化地产、旅游地产之外,主营业务依然瞄准轨道物业,即地铁上盖项目。

  这一具有一定特色的主营业务,通常需要联手当地的地铁公司一起合作,围绕地铁的上盖物业,如住宅、商业物业,进行深耕细作。截至目前,新宝龙集团已在重庆、西安、南京、长沙、成都等多个城市进行战略布局,并完成多个地铁、轨道物业项目,如重庆多条轻轨站的商业小区和综合性商业物业;西安2号线地铁上盖建筑,同时也是陕西省目前在建最高的地标建筑—西安环球贸易中心-新丝稠之路金融中心等。

  “道物业的开发,通常规模并不大,但其住宅项目的刚需位置普遍都较好。这样一来,也使得轨道物业的总体项目收益较好”。不过罗盛文也坦言,整体房地产下行趋势之下,公司也难逃被波及的命运。不过好在,由于处于地产行业的细分领域,受波及的影响范围也较小。“如果有10家房地产企业受大环境影响出现业绩损失的话,那么我们受到的损失排名最多在第八、第九名序列,还在可承受范围之内。”

  “我个人认为,未来的住宅需求,主要是改善型住房。如果用人口结构调整和住宅供应量来推导出‘刚需’的话,我觉得目前的‘刚需’本身就是一个伪命题”。在罗盛文看来,大量的城市人口出现,加上计划生育政策的实行,几代独生子女所造就的4-2-1型家庭结构中,购房主力90后其实已经普遍没有购买新房的需求。

  “到90后这一代,他们的爷爷奶奶、外公外婆辈们留给他们的房子已经足够解决他们的基本住房需求。”对90后而言,这些相比70后、80后人群具有更加鲜明个性化的一代人,他们最可能做的,或者便是将这些房子换成自己喜欢的房子。

  绸缪布局新业务

  “地产白银时代真的已经到来。现在的情况已经不是我们想不想转型的问题,而是在这种大环境下,必须要尽快地调整内部结构,否则趁早离开这个行业。”为此,罗盛文早在棚改方案提出初期,便有意为公司业务另辟蹊径。而为政府提供金融服务,则成为公司未来的一大发展方向。

  罗盛文透露,就在近日,他刚刚从河南省郑州内蒙古考察回来。据悉,目前在郑州,当地政府正在试水开发中国第一个真正意义上的棚户区改造项目,每套房子均为五六十平米的小户型,用于当地棚户区居民的住房使用。

  他认为,对于一线发达城市而言,未来或许仍能以改善型住房作为房地产行业的发展支持。但是对于这类二、三线城市而言,棚户区改造项目则将为当地带来不少的财政收入和多达12类行业的拉动,特别是针对钢铁、建材等过剩产能行业的拉动。

  例如,公开资料显示,作为内蒙古福最大棚户区,包头北梁棚户区占地13平方公里,涉及11个行政村和15个社区,,总计超过4.7万户居民,人口数量超过12万人。在该地区,90%以上房屋为建国前后建成,70%以上居民无固定收入。

  根据官方的前期预算,北梁棚户区搬迁改造计划总投资约200亿元,仅市政基础配套资金就高达48.5亿元,利息等融资成本约41.5亿元。这对一年才345亿元财政收入的地方政府而言,显然有着较大的资金缺口。

  中国社科院农村所宏观室主任党国英认为,就棚户区改造,中央去年补贴700亿,今年补贴到1000亿问题不大。但千亿补贴对于耗资万亿的棚户区改造来说,显然是杯水车薪。“政府投入的资金应该是引导性的,棚户区改造更多应该采取市场化方式招标。”

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